El 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva ley hipotecaria, regulada como Ley 5/2019, de 15 de marzo. En ella se han incluido muchas novedades y su principal objetivo es proteger a los consumidores ante el desconocimiento que estos tienen en los procesos de contratación de una hipoteca.
Conocer cuáles son los puntos clave antes de contratar una hipoteca es fundamental para poder decidir cuál es la que mejor se adapta a las necesidades de cada uno. Y de este modo, poder comparar y escoger la más beneficiosa en cada caso.
Índice de contenidos
¿Cuáles son los principales cambios a tener en cuenta?
Los gastos de la hipoteca se reparten
Antiguamente el comprador de una vivienda era quien debía hacerse cargo de casi todos los gastos relacionados con el inmueble y con la formalización de la hipoteca.
Desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, los gastos de la hipoteca se comparten con el banco, quedando del siguiente modo:
o Gastos que paga el cliente: tasación de la vivienda, seguros asociados en caso de que los haya, comisiones de apertura de la nueva hipoteca si las hubiera y el impuesto AJD si es una vivienda de obra nueva.
o Gastos que paga el banco: notaría, gestoría, impuestos de actos jurídicos, registro de la hipoteca, copia de la escritura.
Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
Este documento debe ser entregado por el banco en la fase precontractual, es decir, cuando todavía no se ha firmado la hipoteca y se está llevando a cabo la negociación.
En él, debe aparecer toda la información relativa a la hipoteca y el banco debe mantener las condiciones allí reflejadas durante el plazo de tiempo acordado.
En la FEIN deben aparecer los siguientes datos:
o Datos del banco y de la empresa de intermediación financiera si la hubiera. Por ejemplo, si el cliente ha optado por contratar los servicios de un bróker de Grocasa Hipotecas para poder conseguir mejores condiciones en su hipoteca, sus datos también deberán aparecer en la FEIN.
o Características de la hipoteca, es decir, importe total, gastos, tipos de interés, cuotas de amortización, tipo de intereses, comisiones…
o Tabla de amortización
o Posibles vinculaciones
Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)
El banco está obligado, por ley, a entregar también la Ficha de Advertencias Estandarizadas. En este documento deben quedar reflejadas, de forma comprensible, todas las cláusulas más importantes de la hipoteca que se quiere contratar, como el índice de referencia de las hipotecas variables, el coste de ejecución en caso de impago, los gastos…
Test de comprensión ante notario
Este punto es muy importante y, además, imprescindible. Cuando el banco haya entregado toda la documentación al cliente interesado en contratar una hipoteca, este deberá acudir, de forma gratuita, al notario antes del día de la firma pautada para la hipoteca.
El notario tomará el tiempo que sea necesario para explicarle a la persona todas las condiciones que va a firmar en su hipoteca. Punto por punto para que no exista ningún tipo de duda de lo que se va a firmar.
Una vez el interesado esté seguro de que entiende cuáles son las condiciones y toda la letra pequeña de su hipoteca, el notario procederá a hacer un test oficial con preguntas básicas sobre la misma que se han explicado durante la sesión.
Para poder firmar, es imprescindible que el cliente conteste correctamente a las preguntas del test.
Productos vinculados
La nueva ley hipotecaria prohíbe expresamente que las entidades bancarias obliguen a la contratación de productos vinculados para poder conceder una hipoteca. Pueden ofrecer ciertas bonificaciones con la contratación de algunos productos como el seguro de vida o de hogar, pero bajo ningún concepto pueden obligar al cliente a que los contrate con ellos.
Pero eso no es todo, porque además, la nueva ley permite que el titular cambie de banco si la nueva entidad le ofrece mejores condiciones, cambiar de hipoteca a variable sin apenas comisiones…
Son muchos los factores a tener en cuenta cuando se contrata una hipoteca y muchas las condiciones y características que hay que entender y valorar. Por ello es importante contar con la ayuda de expertos hipotecarios como Grocasa Hipotecas, que ayudan a todos sus clientes a buscar, comparar y encontrar las mejores hipotecas según las necesidades de cada uno.