El mercado residencial español atraviesa un momento de gran dinamismo, consolidando su recuperación y entrando en un nuevo ciclo expansivo. Según los datos del INE, el precio medio de la vivienda creció un 12,2 % interanual en el primer trimestre de 2025, marcando el mayor repunte desde 2007. Con 44 trimestres consecutivos de subidas, el sector ha dejado atrás la incertidumbre pospandemia y se muestra como un pilar fundamental de nuestra economía, un escenario complejo pero lleno de oportunidades tanto para compradores y vendedores como para inversores.
La demanda de vivienda, impulsada por factores como el crecimiento demográfico, la estabilidad económica y la creciente necesidad de espacio, sigue siendo el motor principal del mercado. Sin embargo, esta demanda se encuentra con una oferta que no siempre es capaz de satisfacerla en todos los segmentos, generando presiones al alza en los precios. La brecha entre obra nueva y vivienda usada es un rasgo distintivo de esta fase: en las capitales, las promociones de nueva construcción cuestan entre un 13 % y un 59 % más que los inmuebles de segunda mano, de acuerdo con el último análisis de Tinsa. Para aquellos interesados en adentrarse en este sector, es fundamental contar con el respaldo de profesionales. Coanfiliving es un buen ejemplo de cómo los expertos del sector se apoyan en la digitalización para identificar oportunidades de compra competitivas, incluso cuando la obra nueva parece inalcanzable en precio.
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Evolución reciente de los precios: Un rally sostenido
Más allá de los datos trimestrales, los indicadores adelantados muestran que el encarecimiento se extiende por todo el territorio español. El precio medio de la vivienda usada ya roza los 2.400 €/m², un 12,8 % más que hace un año y el nivel más alto desde que Idealista tiene registros. La obra nueva, por su parte, supera los 3.000 €/m² de media, un hito que deja atrás los máximos históricos de 2007.
El BBVA Research, por su parte, advierte de que la presión de la demanda seguirá impulsando el precio de la vivienda: tras un incremento del 4,3 % en 2024, el servicio de estudios proyecta subidas cercanas al 5 % tanto en 2024 como en 2025 si la oferta no acelera su ritmo de entrega. Este pronóstico subraya la resiliencia del mercado español y la confianza en su recuperación sostenida. El desequilibrio entre oferta y demanda es evidente: España inicia apenas 100.000 viviendas al año, lejos de las 150.000-180.000 que BBVA Research considera necesarias para absorber la demanda estructural. Este cuello de botella presiona al alza los precios y alarga los plazos de entrega, sobre todo en los grandes núcleos urbanos.
Obra nueva vs. Segunda mano: ¿Dónde está la oportunidad?
La diferencia de precio (13 %-59 %) a favor de la vivienda usada abre la puerta a distintos perfiles de comprador:
- Inversor patrimonialista: sigue prefiriendo la obra nueva por su menor necesidad de mantenimiento y su eficiencia energética.
- Comprador de primera vivienda: migra a la periferia metropolitana y al mercado de segunda mano para abaratar la entrada.
- Comprador extranjero: mantiene su predilección por la costa y por el producto llave en mano, reforzando la demanda de promociones premium.
Desde Coanfiliving, como expertos en gestión en el sector inmobiliario y con un profundo conocimiento de las dinámicas del mercado español, recomendamos realizar análisis comparativos a escala de barrio y no quedarnos solo en la visión de ciudad. En muchas capitales aún existen enclaves donde la obra nueva se comercializa con un diferencial por debajo del 20 % frente a la usada, lo que representa una oportunidad para quien busca eficiencia sin pagar el sobreprecio medio del mercado. Nuestro compromiso es acompañar a nuestros clientes en cada paso del proceso, ofreciendo soluciones personalizadas y una gestión transparente.
Factores que alimentan la demanda
Diversos factores clave están impulsando la fuerte demanda en el mercado inmobiliario español:
- Coste financiero estable: Aunque el Banco Central Europeo ha subido los tipos, la competencia entre bancos mantiene las hipotecas en niveles históricamente bajos en términos reales, facilitando el acceso a la financiación.
- Ahorro embalsado: Las familias españolas conservan parte del ahorro acumulado durante los años 2020-2021, lo que se traduce en mayor capacidad de inversión.
- Demanda extranjera: El retorno del comprador europeo y latinoamericano añade una presión significativa, especialmente en zonas costeras y ciudades con alta rotación turística.
- Oferta limitada: La escasez de suelo finalista y la lentitud administrativa frenan la producción de vivienda nueva, creando un cuello de botella que impulsa los precios al alza.
Radiografía territorial: Dónde sube más el precio
El incremento de precios no es homogéneo en todo el territorio español, mostrando diferencias significativas por regiones y ciudades. Baleares lideró 2024 con un alza del 9,7 %, seguida por la Comunidad Valenciana (7,9 %) y Madrid (7,6 %). Para 2025 se espera un avance medio del 7,3 %, con picos incluso mayores en los núcleos turísticos mediterráneos.
Mercados calientes:
- Barcelona y Madrid: Concentran la mayor diferencia entre obra nueva y usada, con medias de 4.500-5.500 €/m².
- Málaga, Alicante y Valencia: El tirón de la demanda extranjera y la escasez de suelo finalista elevan la presión sobre la oferta.
- Ciudades del norte (San Sebastián, Bilbao, Santander): Revalorizaciones constantes por encima del 5 % anual, impulsadas por una demanda sostenida y oferta limitada.
Mercados de oportunidad:
- Córdoba, Zaragoza y Valladolid: Presentan precios de segunda mano más asequibles (1.600-2.000 €/m²), con un potencial alcista moderado que puede resultar atractivo para inversores y compradores.
- Murcia y Almería: La obra nueva se vende con diferenciales más ajustados, facilitando el acceso a inmuebles energéticamente eficientes y modernos.
Estrategias para compradores e inversores en 2025
En un mercado tan dinámico como el actual, una estrategia bien definida es crucial para el éxito. Aquí algunas recomendaciones:
- Mirar más allá de la capital: La periferia bien comunicada ofrece una mejor relación calidad-precio y un considerable potencial de revalorización.
- Negociar con datos: Utilizar informes de mercado y análisis comparativos para argumentar posibles rebajas, especialmente en promociones con una absorción más lenta.
- Valorar la eficiencia energética: Los ahorros energéticos a largo plazo compensan parte del mayor precio de compra de inmuebles con buenas certificaciones energéticas (A-B).
- Fijar horizontes largos: En un ciclo alcista, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria mejora significativamente a partir de los cinco años de tenencia.
Recomendaciones de Coanfiliving
En Coanfiliving analizamos a diario los micromercados españoles para identificar activos con potencial de revalorización y alta demanda de alquiler. Nuestro consejo para 2025 se centra en:
- Diversificar ubicaciones: Combinar inversiones en capitales consolidadas con ciudades intermedias aún por madurar, buscando un equilibrio entre seguridad y potencial de crecimiento.
- Priorizar construcción de calidad: La certificación energética A-B será clave para la liquidez futura del inmueble y su atractivo en el mercado.
- Considerar activos coliving: El encarecimiento de la vivienda y la flexibilidad laboral impulsarán la demanda de espacios compartidos, presentando una oportunidad de inversión innovadora.
Conclusiones
La compra-venta de inmuebles en España sigue marcada por una oferta lenta frente a una demanda creciente y sostenida. Todo indica que 2025 mantendrá la senda alcista de precios, con especial protagonismo de la obra nueva en grandes ciudades y destinos turísticos. La clave estará en encontrar valor relativo en mercados secundarios, aprovechar el diferencial entre obra nueva y usada y apostar por la eficiencia energética como escudo frente a la escalada de costes. Un análisis riguroso, como el que realizamos a diario en Coanfiliving, permite convertir los retos en oportunidades en un sector tan competitivo como imprescindible para la economía española. La capacidad de adaptación y la visión estratégica son esenciales para navegar con éxito en este entorno en constante evolución.
¿Quieres conocer oportunidades concretas y tomar la mejor decisión inmobiliaria en 2025? Contacta con el equipo de Coanfiliving y descubre cómo podemos ayudarte.
